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楚律师代理再审申请人物业服务合同纠纷案,河南高院指令商丘中院再审!

  河南xx物业管理服务有限公司、宁陵县xxx置业有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

  案  由物业服务合同纠纷案  号(2020)豫民申1558号

​  河南省高级人民法院

  民 事 裁 定 书

  (2020)豫民申1558号

  再审申请人(一审原告、二审上诉人):河南xx物业管理服务有限公司,住所地河南省宁陵县xx路中段与xx路交叉口。

  法定代表人:李x卫,该公司总经理。

  委托诉讼代理人:楚成良,河南信陵律师事务所律师。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人):宁陵县xxx置业有限公司,住所地河南省宁陵县清水河转角楼8单元301室。

  法定代表人:潘x钊,该公司理事长。

  再审申请人河南xx物业管理服务有限公司(以下简称xx物业公司)因与被申请人宁陵县xxx置业有限公司(xxx置业公司)物业服务合同纠纷一案,不服河南省商丘市中级人民法院(2019)豫14民终3294号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

  xx物业公司申请再审称,原审法院认定xx物业公司与xxx置业公司约定不交纳物业费的事实不存在。民事权利的放弃必须采取明示的方式才能发生效力,不宜在无明确约定或者无法律特别规定的情况下推定当事人放弃权利。xxx置业公司出售房屋时,有代收物业费等各项费用的行为,遭到xx物业公司强烈反对,xxx置业公司同意退还代收的物业费。因退还转账是由xxx置业公司会计刘若舒等账户直接转到xx物业公司会计账户,xxx置业公司为了走账,要求xx物业公司出具一份说明,这是本案说明出具的原因,并无不交纳物业费的约定。

  二审法院依据前两任物业公司与xxx置业公司约定不交纳物业费,认定xx物业公司同样与xxx置业公司约定不交纳物业费具有高度可能性是错误的。前两任物业公司与xxx置业公司存在利益交换,即前两任物业公司同意免去空置房的物业费,xxx置业公司才同意与他们签订物业服务合同。而xx物业公司是小区业主委员会成立后,直接面向全体业主签订合同,不存在与xxx置业公司磋商,更不存在利益交换。正是由于前两任物业公司放弃了权利,造成服务质量降低,才发生业主委员会更换物业公司的情况。请求判令xxx置业公司支付物业费320205.09元。

  本院经审查认为,《物业管理条例》第四十一条规定,“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”,xxx置业公司对尚未出售的房屋应当交纳物业费,除非与物业公司有特别约定。本案中,xxx置业公司以2016年10月31日的《说明》为据主张不应交纳物业费,但从该《说明》的内容看,并无明确的免除物业费的意思表示,xx物业公司解释了出具该《说明》的原因,具有合理性。放弃权利应当明示,就像xxx置业公司提交的2015年8月31日《协议书》,河南驰达物业服务有限公司明确免除了xxx置业公司空房看管费用,而不应以推定的方式认定当事人放弃权利。二审法院推定xx物业公司与xxx置业公司约定不交物业费,缺乏依据,处理不当,xxx置业公司申请再审的理由成立。

  依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第六项、第二百零四条、第二百零六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款的规定,裁定如下:

  一、指令河南省商丘市中级人民法院再审本案;

  二、再审期间,中止原判决的执行。

  审判长

  魏x凡

  审判员

  李x刚

  审判员

  秦x飞

  二〇二〇年六月八日

  书记员

  曹x远

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