杨文昌律师代理毛某某与被告文山某某房地产开发有限公司及其广南分公司合同、准合同纠纷案件

　　毛某某与被告文山某某房地产开发有限公司及其广南分公司合同、准合同纠纷案件

　　（公司职工骗取客户资金被刑事追究，公司是否应承担民事责任？）

　　毛某某代理律师： 杨文昌

　　【案情简介】

　　原告毛某某想要购买一套房屋，2020年5月24日到被告广南分公司售楼部看房，因此认识了销售顾问农某某，后毛某某与农某某达成口头协议，最终原告在该售楼部支付了750000元的购房款。后才得知农某某虚构房源、房主信息构成犯罪被追究刑事责任，但上述房款已被农某某挥霍一空。农某某与原告在售楼部洽谈业务属于职务行为，相关民事责任应由被告公司承担。但公司认为是农某某个人犯罪行为造成毛某某损失，与公司无关，不愿承担任何责任。接受毛某某委托后，向人民法院提起了本案诉讼。

　　【代理意见】

　　一、对于原告毛某某等购房人来说，农某某与毛某某商谈商品房买卖事宜等行为属于职务行为

　　1.农某某为被告公司的员工。就农某某的身份来说，已生效的刑初某某号判决书查明农某某2019年6月11日入职被告文山某某房地产开发有限责任公司广南分公司，任职某某售楼部销售顾问，为被告公司的工作人员。

　　2.农某某开展的活动为公司的经营活动。

　　上述判决书证实：2020年5月24日，农某某联系原告，称某某楼盘某某号和某某某号两栋别墅的购房者要转让房屋，同年5月26日，原告到某某售楼部看房时农某某在售楼部的沙盘上指了某某号和某某某号两栋别墅的位置给毛某某看并推荐某某某号，原告决定购买某某某号。经商谈后原告将购房款750000元通过农某某事先准备的POS机刷卡转账。从上述事实可知，农某某在被告公司房屋销售场所-某某售楼部向原告售卖房屋，该特定场所表明农某某与原告商谈房屋出售并接受原告支付房款属于被告公司的正常业务，为公司的经营活动。

　　二、被告公司应为农某某的行为承担民事责任

　　农某某与原告商谈并接受支付房款的时间为2020年5月份，按照当时生效的《民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第五十八条：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”的规定，被告公司应承担民事责任，即向原告退还全部房款的责任。被告文山某某房地产开发有限责任公司应为广南分公司的行为负责，对农某某的行为应承担全部民事责任。

　　三、原告与被告文山某某房地产开发有限责任公司广南分公司之间房屋买卖合同成立

　　《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立,当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。以及原《合同法》第三十六条均规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告公司某某售楼部销售顾问农某某商谈决定购买某某某号别墅，并按照农某某的要求支付了房款750000元，表明原告与被告文山某某房地产开发有限责任公司广南分公司之间的房屋买卖合同已经成立。

　　四、关于本案参照类案判决的问题

　　农某某的行为事后经过调查为编造虚假转让房屋信息、提供虚假客户身份等方式骗取原告等客户支付房屋预付款、车位款，这一事实为基本事实。本案基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面与贵院已作出的就农某某犯罪行为涉及的被告公司承担民事责任判决书具有明显的相似性，属于类案，依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》等规定，应参照上述类案作出判决。

　　五、关于本案中涉及事实举证问题

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条规定，当事人有相反证据足以推翻的除外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条也作出了相同的规定。原告当庭提交已生效的人民法院刑初某某号判决书确认了本案的基本事实，按照上述规定，原告无须举证证明。

　　综上所述，原告起诉两被告有充分的事实和法律依据，应予支持。

　　代 理 词

　　（补充）

　　就原代理词“二、被告公司应为农某某的行为承担民事责任”（列为本部分第二段）发表如下补充意见，望采纳：

　　农某某为被告公司售楼部销售顾问，在公司某某售楼部以公司名义与毛某某等人商谈房屋买卖事宜，与毛某某口头达成某某某号房屋买卖协议后，依据《民法典》第四百六十九条：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”的规定，毛某某与被告公司之间已经以口头形式订立了房屋买卖合同，况且，毛某某支付750000元的行为也证明了上述合同已经订立。虽然农某某的行为被生效判决确认为犯罪行为，但是其售楼部销售顾问身份、在某某售楼部与毛某某商谈房屋买卖口头订立的合同，以及毛某某在某某售楼部这一公司经营场所支付750000元等事实，表明农某某是以被告公司的名义和毛某某等人签订合同，依据经修正于2021年1月1日起实施的《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”的规定（该规定同修正前条文），以及案发时的有关规定（原代理词已列明具体规定），被告文山某某房地产开发有限责任公司及其广南分公司均应对农某某以公司名义与原告签订、履行经济合同造成的后果承担民事责任。

　　【判决结果】因诉讼过程中，侦查机关已经冻结并退还了原告被骗5140元，一审支持原告诉讼请求，判决被告公司返还原告744860元的购房款；二审维持一审判决。